当你终于下定决心，在澳洲安个家，除了面对房价和不断上跳的利率，还有一个你可能没留意，却年年“默默吞金”的角色——Strata。

这几年，我们在各种购房论坛和微信群里都看到类似的吐槽：

“公寓还没涨价，Strata Fee先年年涨？”

“花几千块一年换来个不给修电梯的物业？”

“装空调被Strata拒了？我自己家也不行？”

到底Strata是“无底洞”，还是你生活质量的守护神？今天我们一文说清楚！

Strata是啥？不是“物业费”这么简单！

在澳洲，如果你买的是公寓(Apartment)、联排别墅(Townhouse)、或者某些商业地产，你很可能就是一个Strata Scheme的成员了。

通俗点说：Strata就像是一个专门为一整个楼盘或住宅社区服务的“集体大管家”。

它的工作内容可以非常细致甚至“啰嗦”，比如：

• 
  

  公共区域的日常保养（花园、泳池、电梯、车库等）

  
  

• 
  

  共用结构的维修（外墙、屋顶、水管线路等）

  
  

• 
  

  大楼的建筑保险、安全检查

  
  

• 
  

  管理与邻居有关的各种“规则”：能不能养狗？邻居能不能换地板？空调外机能不能装在阳台？

  
  

重点是：

这些你以为是“我家自己的事”，

其实在Strata管理的范围内

都能说了算！

Strata Fee都花哪儿了？

没错，这位“集体大管家”并不便宜，它的薪水来自我们每一位业主——Strata Fee。

一般来说，Strata Fee 会按季度收取，主要用于三个基金账户：

1

行政基金（Admin Fund）

支付日常运营支出，比如公区清洁、水电费、电梯维护、园艺修剪等。

2

储备基金（Sinking Fund）

储备用于未来可能出现的大笔支出，比如屋顶更换、电梯大修、外立面翻新等。

3

特别征费（Special Levy）

如果出现突发事件（如水管爆裂、大火后修复等），Strata可向业主临时征收额外费用。

参考价位：

• 
  

  一般公寓：$2,000-$5,000/年

  
  

• 
  

  高端住宅或配套齐全的大楼：$6,000-$10,000+/年

  
  

• 
  

  少数带泳池、健身房、24小时礼宾服务的高级项目，甚至每年上万

  
  

同时，Strata fee一般也都是用作公共区域(common area)或者共享资产(common property)的维护，包括了以下：

建筑结构和外部部分

• 
  

  外墙（包括外立面、漆面、瓷砖等）

  
  

• 
  

  屋顶

  
  

• 
  

  地基和结构性墙体

  
  

• 
  

  阳台结构本体（但不一定包括地砖或内部装修）

  
  

• 
  

  窗框和玻璃（外侧）（在多数州属 common property，具体需看 bylaws）

  
  

• 
  

  共用走廊、楼梯、门厅

  
  

进入与通行空间

• 
  

  大楼主入口

  
  

• 
  

  公共走廊、通道、楼梯间、电梯

  
  

• 
  

  公共门禁系统、门铃系统、摄像头（CCTV）

  
  

• 
  

  地下停车场的共用通道和门禁

  
  

公共设备系统

• 
  

  中央热水系统、管道系统、煤气管、电线

  
  

• 
  

  排水和雨水管道（主干管）

  
  

• 
  

  消防系统

  
  

• 
  

  空调系统（如为中央空调）

  
  

• 
  

  天线或 NBN 网络设备（主干线）

  
  

室外公共区域

• 
  

  花园，草坪

  
  

• 
  

  游泳池、BBQ 区

  
  

• 
  

  运动设施或儿童游乐设施

  
  

日常比较容易理解错误的几个地方，也都是属于公共区域：

• 
  

  入户门的靠外的一面；（不可以自行更换颜色，门锁，添加挂饰）

  
  

• 
  

  阳台；（业主只有享用阳台空间的权利）

  
  

• 
  

  玻璃外侧；（如有损坏可以找strata负责修理）

  
  

• 
  

  厕所地面的防水涂层；（如有漏水可以找strata修理）

  
  

• 
  

  厕所里面的排风扇；（直通墙体外侧的独立排风扇除外）

  
  

• 
  

  信箱以及信箱的锁；（可以找strata更换锁头和钥匙）

  
  

Strata ≠ 国内物业：

你不是客户，而是“股东”！

许多新移民第一反应：这不就是物业吗？国内也交物业费啊。

但真相是：Strata和国内物业系统，完全不是一个“打法”！

项目

中国物业

澳洲Strata

业主角色

客户（付钱）

股东+合伙人

经营模式

物业费

作为公司收益

物业费进入

大楼信托，

服务费作为

公司收益

管理方式

物业公司主导

业主投票决定

服务变更

多数无法

自主更换

AGM可投票

更换管理公司

收费透明度

通常有限

需每年公开财报

管理权限

局限

可参与

重大决策

所以，澳洲的Strata不是简单的“我付钱你来做”，而是“我们一起出钱、一起决策”。

你可以参与年度大会（AGM），投票决定预算、项目开支，甚至提议更换管理公司。

Strata：是“吞金兽”还是“升值器”？

一句话总结：

看管理，看物业，看你参与不参与！

✅管理好，是隐形加分项

• 
  

  公共区域整洁、绿植健康、维护到位

  
  

• 
  

  大楼外观持久“在线”，未来转手更值钱

  
  

• 
  

  对租户也有吸引力，租金更稳定

  
  

❌管理差，是日常隐形扣分项

• 
  

  东西坏了没人修，报修拖延

  
  

• 
  

  AGM混乱无序，预算糊涂账

  
  

• 
  

  楼里邻居矛盾频发，物业袖手旁观

  
  

很多人都忽视了：房子价值不光是地段、户型，Strata管理水准是一个“软性资产”！

购房避坑指南：如何选对Strata物业？

为了防止“买房买个坑”，这几步建议一定提前做功课：

1

要Strata Report！

包括过去 AGM 记录、维修历史、官司纠纷、业主投诉等内容；

重点看是否有大额未处理项目、是否曾经追加特别费用。

2

问清Strata Fee金额和涨幅

当前每季度或年缴多少？过去几年是否有明显上涨？

3

亲自考察公共区域

走一圈公共区域，看看楼道干净吗？泳池有异味吗？绿化有人打理吗？

4

参加AGM后别做“甩手掌柜”

你有权参与投票、建议预算分配，了解大楼真实情况。

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